鍾仁義：增值是假的 租金才是真的
這一波台灣房地產多頭從2003年開始，參與不動產交易的相關人士，不管是地主、建商、代銷、仲介、放款銀行、估價師、地政士、投資客或屋主等，大多數都享受到房產增值的甜蜜果實。
房市正熱時，也曾有業者引用20年前出版的《理財聖經》書中「隨時買、隨便買、不要賣」這句話來銷售房產。
在2013年房價達到最高點前，確實是隨便買、隨便賺，甚至許多建商都用「建案越晚賣、賺越多」、「租金一年報酬才2～3%，房價幾個月就上漲5～10%」等話術來迷惑投資人，不少人把股票及基金贖回，把錢投入房市，造成「全民瘋房產」的熱潮。
曾幾何時，台灣房產景氣急速反轉，這兩年進場購屋投資的人，就算想脫手賣屋，也得避免被買方或仲介看出破綻，趁機大砍一刀。如同網路流行語「寶寶心裡苦、但寶寶不說」，房價不漲反跌不打緊，當房貸寬限期將屆，還本付息的房貸壓力到來，造成現金缺口，才是「寶寶心裡苦、但寶寶不說」的主因。
這兩年的心酸行業，除了房地產相關行業，還有證券業。日前，媒體曾刊登一則超級券商營業員的心酸史：「2008年之前，月薪10～20萬元輕鬆入袋，且每天只需要工作3小時。現在卻連底薪都領不到，月薪只剩不到2萬元，一度想離開證券業。」
房市或股市激情過後，伴隨而來的是「價格大幅修正」與「整理時間拉長」。而在價格修正期間，投資人必須靜下心審視先前投資策略誤判的原因，漸漸明瞭投資股票或房產的「資本利得」是「假的」，只能預期，但不一定能實現。
唯有股利或房租才是「真的」！因為這是可以預期收進口袋的。現金股利是否穩定，必須檢驗公司未來營收成長與過去3～5年的實際現金股利，以確認未來仍能維持相當股利水準。租金的邏輯也相同，必須比較周邊行情，以確認合理租金。
對保守型的投資人來說，更安全的方法是，購買物件本身已帶租約或提供保證租約數年的投資產品。
在未來一、兩年內，全球景氣渾沌不明，投資房產想要高枕無憂，不管選擇的是國內或國外房產，建議優先選擇租金穩健的國家或地區，以時間換取空間，等待不動產中長期自然增值的甜美果實。當然，選擇進入房價基期相對較低的市場，才是提高投資勝率的根本。
鍾仁義 益立信公司總經理
紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士、北京航空航天大學民商法學博士班，曾任華夏租賃（現為全銓租賃）業務部協理、漢友創投投資部協理，擁有美國商業不動產投資分析師（CCIM）證照。
紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士、北京航空航天大學民商法學博士班，曾任華夏租賃（現為全銓租賃）業務部協理、漢友創投投資部協理，擁有美國商業不動產投資分析師（CCIM）證照。
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