社會住宅對不動產市場衝擊有限
今年520新政府走馬上任，規畫推動8年20萬戶「只租不售」的社會住宅，來滿足購屋負擔能力不足者的居住需求。在規畫的20萬戶社會住宅中，將透過新建、空餘屋包租及容積獎勵等方式實施，其中8成設置在北北基桃。
20萬戶乍看驚人，但相較全國849萬戶住宅存量，約占2.4%，且僅1萬戶的空餘屋包租能迅速投入，其餘部分則需相當時間才能分階段到位。社會住宅的性質與一般市售屋不同，對不動產買賣市場的影響相當有限。
為什麼說影響有限呢？這可以從購屋需求的本質來探討。一般而言，購屋需求包括自住型及投資型兩大類，其中投資型又可分為置產保值（或增值）及固定收益（即包租公、包租婆）等類型。
以自住型需求而言，在華人社會「有土斯有財」的觀念下，並不會因為社會住宅的產生而去除購屋需求，該族群只要有能力就會買房子，這可由台灣房屋自有率高達8成以上得到證明（東京的房屋自有率不及5成）。
此外，置產保值（或增值）者購買房屋的理由，多半以資產配置或對經濟發展預期為主要考量，因此社會住宅對其購屋需求應該也沒什麼大影響。而真正受到社會住宅政策影響的購屋族群是固定收益者，而這也符合社會住宅政策的本質，增加租賃市場的房屋供給量。
進一步來看，社會住宅如何影響租賃市場？20萬戶新增租賃供給，理論上將衝擊既有的住宅租賃市場，租金水平會有所下降；但從另一個角度來看，以雙北市為例，住宅租金報酬率始終維持在2%以下低檔，加上未來房價向下調整的預期，租金投報率的下調空間應該相當有限，因此該政策對購屋需求好像影響也不見得大。
那什麼情況下會有較大的影響呢？20萬戶新增租賃供給，將衝擊位於量體較大的社會住宅周邊之既有的住宅租賃市場，由於區域量體較大，將影響區域一般租賃市場的租金價格及出租機會，因此會降低固定收益者持有租賃物件的意願，同時可能減少這部分的購屋需求，進而影響該區域的不動產買賣市場。
總結而言，這次的政策看來只會干擾社會住宅區域量體大的周邊住宅租賃市場，以及其相應的買賣需求，影響層面不至於全面性擴展，對整體購屋市場的衝擊有限。而社會住宅應該被視為照顧弱勢族群之社會福利政策的一環，不必太過憂慮其對市場經濟運作下的不動產買賣市場之整體發展。
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