林奇芬：房價只漲不跌神話破滅
過去10年來，周邊的朋友都嘆氣，早知道多買幾間房子，現在就輕鬆退休。但是，現在手上有很多間房子的人，可要開始傷腦筋，如何面對房市長空開始。
我先前寫過一篇文章分析房市多空，主要觀察4大重點。第1，房市供應量；第2，房市成交量；第3，房貸利率與成數；第4，經濟景氣。目前前3項都偏向負面發展，經濟景氣則要看國際經濟走向而定。不過，若從台灣房地產持有成本來看，現階段已經出現結構性改變，這是未來影響房市更關鍵因素。過去許多民眾都批評，在台灣持有房地產，報酬率最高、稅負最低。
但美好時光已經過去了，目前有3大改變。
第1：持有房屋成本提高
每年都要繳交的房屋稅與地價稅逐步調高，雖然大多數縣市變動不大，但台北市非自住住宅超過3戶以上，房屋稅調高至3.6%。而影響最大的是，台北市2014年7月後交屋住宅，以及特定路段住宅，房屋評定價值大幅提高，讓新屋、豪宅所有人都哇哇叫。此直接衝擊豪宅市場，讓指標性房價面臨壓力。
第2：房地合一稅上路，實價課稅終於定案
過去台灣房地產買賣，幾乎不需要繳太多房地產增值稅，最主要是無法掌握實際成交價格，但在實價登錄啟動，再加上房地合一稅上路後，實價課稅已經具體成形，未來房地產增值利益再也無法逃脫國稅局眼睛。
原先財政部規畫，4千萬元以下房屋，不課房地合一稅，影響範圍極小。但目前行政院修正版，獲利400萬元以上就要課稅，全台民眾都適用，影響範圍極大。持有房屋2至10年者，稅率為20%，10年以上15%，等於大多數買屋者都適用15% 到20% 稅率，跟先前稅負相比大幅提高。此政策若立法院通過，明年正式實施，今年應該會有一波屋主出清存貨逃命潮。
第3：房貸成數低，利率醞釀調升
先前還有聽過某財團買帝寶，自備款只要1成，但現在銀行全面縮減房貸成數，自備款3成、4成以上是基本要求，甚至有部分物件銀行限制貸款，持有房地產的成本大幅攀高，資金槓桿比率降低。此外，目前利率雖仍在歷史低檔區，但隨著美國醞釀升息，未來調高利率的時間，也已經步步逼近了。
從以上觀察，房地產不再是高槓桿又輕稅的資產，投資客或多戶房屋持有者，將面臨降低存貨壓力，房價修正在所難免。而台灣房市在走過10年多頭後，真正的考驗才剛開始。
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現職：《Money錢》及《HouseFun好房誌》雜誌顧問、世新大學講師，並且在鉅亨網部落新世界、Fund DJ 理財達人部落格、Yahoo!奇摩理財專家專欄，以及網路家庭基金名家專欄固定發表文章。
著作：著有《治富：社長的理財私筆記》、《窮人追漲跌 富人看趨勢》
