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鍾仁義:海外地產是包租公新寵

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我的朋友劉姊日前突然打電話向我道謝,因為兩年前我曾介紹一間折合新台幣約3000萬元的東京透天厝,讓她現在每年可領取180萬元(約600萬日圓)的租金,生活已無後顧之憂。

仔細追問才知道,前幾年劉姊在國內經營與陸客相關的旅遊事業,當時賺了不少錢;但去年下半年起,陸客來台旅遊人數急轉直下,本業生意一落千丈,最差時甚至已入不敷出,幾乎是倒吃老本。

原本她擔心生活開銷會受到很大影響,但當她每季底收到日本物管公司固定匯進來的季租金後,才真正體會到「被動式收入」的威力,「當初若是買在台北,現在年租金大約只有60萬元,差了120萬元。」她滿心感謝地說。

回想當初推薦劉姊買東京房產時,她也是多所保留。比如,媒體老是強調日本人口老化,「未來究竟有誰會承接?」也有旅居日本的筆者,不斷強調「日本人都不買房,台灣人有什麼理由搶進?」

對這些似是而非的論述,有必要一一釐清。首先,日本人口約1.2億,廣義東京首都圈人口高達3000萬人,比台灣總人口還多,加上都市化程度越深的國家,人口會更集中在前3大城市,因而日本人口雖減少,但東京人口卻未減。

其次,台灣高齡化速度飛快,如果日本會因老年化造成房產一蹶不振,那麼台灣不合理的高房價,難道不會修正得更兇嗎?
最後,投資最簡單的道理是「人棄我取」,當日本年輕人深受老一輩「經濟失落20年」的苦果時,現在反是進場低接的好時機。

回想2年前東京平均租金報酬率6%~7%,淨投資年報酬率有4%多,若用現金投資,約25年回本,持有期間還可享受增值,回收速度快。反觀台灣,台北市平均租金報酬率約2%,扣除持有成本後,淨投資年報酬率近乎0,同一筆資金,現在投資在台北市,只是「賭」未來的增值性。

從日本與台灣所得及房價比較,2015年台灣平均年所得2.2萬美元、日本平均所得4.9萬美元,但台北平均房價高過東京約48%,兩相比較,卻是所得與房價完全不對稱。台灣房價過高對民眾而言是沉重的負擔,每賺100元,有63元要花在房貸、車貸與學貸上,若再扣除每年所得稅10%,可支配所得僅剩27元。這樣的消費結構,難以提升內需經濟。

隨著台北房價進入修正期,投資人應把目光放遠,認真檢視海外仍有利可圖的房產市場,數年後,海外市場獲利了結,衣錦還鄉,再低接台北房產,豈不是美事一樁!

 

鍾仁義小檔案

現職:益立信公司總經理
學歷:紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士
經歷:華夏租賃(現為全銓租賃)業務部協理、漢友創投投資部協理及中華開發投資部
證照:美國商業不動產投資分析師(CCIM)

 
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