鍾仁義：海外地產是包租公新寵
我的朋友劉姊日前突然打電話向我道謝，因為兩年前我曾介紹一間折合新台幣約3000萬元的東京透天厝，讓她現在每年可領取180萬元（約600萬日圓）的租金，生活已無後顧之憂。
仔細追問才知道，前幾年劉姊在國內經營與陸客相關的旅遊事業，當時賺了不少錢；但去年下半年起，陸客來台旅遊人數急轉直下，本業生意一落千丈，最差時甚至已入不敷出，幾乎是倒吃老本。
原本她擔心生活開銷會受到很大影響，但當她每季底收到日本物管公司固定匯進來的季租金後，才真正體會到「被動式收入」的威力，「當初若是買在台北，現在年租金大約只有60萬元，差了120萬元。」她滿心感謝地說。
回想當初推薦劉姊買東京房產時，她也是多所保留。比如，媒體老是強調日本人口老化，「未來究竟有誰會承接？」也有旅居日本的筆者，不斷強調「日本人都不買房，台灣人有什麼理由搶進？」
對這些似是而非的論述，有必要一一釐清。首先，日本人口約1.2億，廣義東京首都圈人口高達3000萬人，比台灣總人口還多，加上都市化程度越深的國家，人口會更集中在前3大城市，因而日本人口雖減少，但東京人口卻未減。
其次，台灣高齡化速度飛快，如果日本會因老年化造成房產一蹶不振，那麼台灣不合理的高房價，難道不會修正得更兇嗎？
最後，投資最簡單的道理是「人棄我取」，當日本年輕人深受老一輩「經濟失落20年」的苦果時，現在反是進場低接的好時機。
回想2年前東京平均租金報酬率6%～7%，淨投資年報酬率有4%多，若用現金投資，約25年回本，持有期間還可享受增值，回收速度快。反觀台灣，台北市平均租金報酬率約2%，扣除持有成本後，淨投資年報酬率近乎0，同一筆資金，現在投資在台北市，只是「賭」未來的增值性。
從日本與台灣所得及房價比較，2015年台灣平均年所得2.2萬美元、日本平均所得4.9萬美元，但台北平均房價高過東京約48%，兩相比較，卻是所得與房價完全不對稱。台灣房價過高對民眾而言是沉重的負擔，每賺100元，有63元要花在房貸、車貸與學貸上，若再扣除每年所得稅10%，可支配所得僅剩27元。這樣的消費結構，難以提升內需經濟。
隨著台北房價進入修正期，投資人應把目光放遠，認真檢視海外仍有利可圖的房產市場，數年後，海外市場獲利了結，衣錦還鄉，再低接台北房產，豈不是美事一樁！
鍾仁義小檔案
現職：益立信公司總經理學歷：紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士
經歷：華夏租賃（現為全銓租賃）業務部協理、漢友創投投資部協理及中華開發投資部
證照：美國商業不動產投資分析師（CCIM）
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