央行鬆綁 仍不足以帶動房價回彈
最近一次的央行理監事會議（3月下旬），除了宣布再度降息半碼外，更「出乎意料」地解除大部分選擇性信用管制，範圍包括台北市全境及新北市15個行政區的第2戶房貸、全國自然人第3戶以上房貸、法人購置住宅貸款的6成限制，以及土地抵押貸款最高6.5成與保留1成動工款檢附興建計畫等，僅保留高總價住宅貸款最高6成的限制。
為什麼說是「出乎意料」呢？近期國內外經濟情勢仍顯嚴峻，全球貿易成長趨緩，台灣出口續呈衰退，顯示今年台灣經濟成長動能不足，再加上歐元區及日本相繼實施負利率，為降低熱錢流入台灣的誘因，降息本是意料之內。
但從房市的角度來看，雖然台北市房價自2014年第2季的高點至今已修正10%～15%，新北市也修正7%～10%，但大多數的購屋者仍認為房價水準偏高，現階段房價還沒降到真正的滿足點。
綜合這些因素，市場原預期雖然房地產景氣處於下行階段，央行應僅會適度鬆綁選擇性信用管制範圍，解禁範圍應以雙北蛋白區為主，沒想到是全部解禁，僅保留豪宅貸款限制，凸顯了近期房市的慘澹情境，更明確透露大環境不佳，央行不希望房市成為干擾經濟成長絆腳石的訊號。
但這麼一來，房價會不會逆轉翻揚呢？央行實施選擇性信用管制，為避免金融機構放款過度集中於房地產，降低授信風險，若房地產市場處於景氣擴張期，鬆綁的確會助長房價漲勢，但現階段房市景氣低迷，解除信用管制頂多是排除政策干擾，回歸市場機制，並不是新增利多。
再者，當初管制的對象是針對利用銀行資金炒房的投資客，而今投資客早已不見蹤影，僅剩自住需求的購屋族群，除非投資客大舉回流，或是民眾所得明顯增加，推升房價的力道才會顯現。
值得關注的是，過去有些換屋族卡在信用管制而必須先賣後買，才有足夠的資金運轉，但是先賣掉房子後要住哪裡呢？此外，由於換屋族群多半不具購屋急迫性，因此有些甚至會壓下換屋的念頭，也就是說這些人的換屋需求被政策給壓抑了，如今央行解除信用管制可能成為換屋者加速購屋決策的動力，所以換屋族群算是解除信用管制的直接受惠者。不過即便這些需求回流，也不足以帶動房價回彈。
總結來說，這次解除選擇性信用管制對房地產市場的意義，在於消除政策干擾。外力消除後，市場應能回歸正常的景氣循環。
周莊雲
現職：信義企業集團策略長
學歷：國立台灣大學商學研究所碩士
經歷：信義企業集團中國管理處總經理
榮獲：二○○九年中國十大房地產經紀行業領袖人物獎
現職：信義企業集團策略長
學歷：國立台灣大學商學研究所碩士
經歷：信義企業集團中國管理處總經理
榮獲：二○○九年中國十大房地產經紀行業領袖人物獎
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