鍾仁義：海外房產「脫手性」最重要
日前長榮集團爭產事件鬧得滿城風雨，一個遠房親戚看到新聞急忙向我諮詢有關海外房產投資事宜，原來她因這起事件有感而發想提早做財產分配。
這位親戚是資深公務員，存了不少退休金，對海外房產一向很感興趣，在她看來，投資海外房產對未來的財產分配與稅務規畫都有助益，可說是一舉兩得。的確，從以下3個面向分析，現在投資海外房產的誘因比在國內置產大得多。
先從投資報酬來看，目前台北租金報酬率約2%，根本不足以支付貸款利息，以貸款1000萬元計算，每月還本付息約5.6萬元，上班族難以負荷；相較之下，海外房產如日本、美國及澳洲等，不少城市的租金年報酬率都遠超過台灣，有些區域甚至可達10%。
再從資產配置角度來看，趁著台北房地產進入黑暗的修正期，將資金轉戰適當海外房市，待台北房價落底回穩後，再處分海外資產將資金轉回台灣，低接台北市精華區的優質房產，可說是一個完美的房產作戰計畫。
隨著海外房產投資熱度升高，國內代銷機構簽了不少海外地產建案，從成熟國家到新興市場無一不有，更甚者挑選有如冒險叢林的東協，比如柬埔寨或緬甸，那位遠房親戚也為此做足功課。
她說，柬埔寨總人口數不到1500萬人，國民年平均所得僅2000美元（約6.2萬新台幣），跟台灣平均2.3萬美元（約71.3萬新台幣）的人均所得，無法相提並論。但台灣銷售柬埔寨個案，至少15～20萬美元（約5、600萬新台幣），在當地祖孫三代不吃不喝都無法負擔，「日後脫手不會很困難？」親戚問到了重點。
外國人投資房產絕對不是為了自住，脫手就成為「投資成敗」的關鍵。我之所以會專注在美、澳、日等成熟市場，就是優先考慮處分時的可行性及難易程度。再說，澳洲、美國與日本房產資訊透明度高且交易安全，若再考量稅負，澳洲沒有遺產稅與贈與稅，未來房產轉給小孩不必課稅，近期澳洲政府放寬專業技術移民的門檻，勢必讓房產再漲一波。
若再考慮匯率，今年以來澳幣兌台幣升值7%，未來有機會美元兌澳幣回升為1至28，整體報酬率相當可觀。若用股市術語來比喻，美國房市猶如「景氣循環股」，目前邁向復甦的路途，日本房市像「定存概念股」，澳洲房產則像股市中的「穩健成長股」。
近期美韓巨星小勞勃道尼與Rain，不約而同的移居與代言澳洲布里斯本，無疑也替布里斯本房市增添巨星光芒。
鍾仁義小檔案
現職：益立信公司總經理學歷：紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士
經歷：華夏租賃（現為全銓租賃）業務部協理、漢友創投投資部協理及中華開發投資部
證照：美國商業不動產投資分析師（CCIM）
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