鍾仁義：穩中求勝的包租公策略
沈寂了1季，近期不少英國投資物件重出江湖，然而我仍抱持半年前的保守負面看法（見本刊2016年4月號），因為從匯率來看，自6月23日公投後，英鎊兌美元從最高點跌幅超過18%。
脫歐公投後的英國，曾經發生短暫流動性危機，部分投資英國的房產基金除了停止贖回，也進行資產價值重估，目前英國房市資產價值減記約5%、部分商業房地產REITs基金的資產規模甚至減損高達了20%。
不僅如此，根據安侯建業會計師事務所的報告，有4分之3的英國企業老闆考慮出走；最近瑞士信貸UBS全球房產泡沫指數報告中，倫敦為全球房價泡沫化最嚴重的第2名。當地業者與學界預估，倫敦房價恐怕跌20%，再加上匯率損失，前一批進場者可能損失35%。
銷售業者多以「英鎊目前處於歷史低點」鼓勵投資人進場，但投資人得自問：「投資英國房產的目的為何？」若是為賺匯差，不如直接買英鎊低買高賣；若是賺房產的價差，英國絕對不是首選，此時貿然進場，有如徒手接下墜的利刃。
明年全球景氣不明，且環境維持低利率，提供「售後租回」並「保證附買回」的酒店式公寓應該是不錯的選擇。包租公最擔心房子租不出去，不僅沒有收入，還要負擔管理費、水電費等基本開銷，但售後租回的物件，一方面可解決「租不出去」的困擾，確保收入長期穩定，再者，投資標的若委由知名飯店回租及管理，更確保客戶租金、租客與建物維護能維持在相當水準。
「保證附買回」優點多，卻也隱含風險，萬一開發商財力不足或房價下跌，投資人無法排除開發商可能不願執行買回的風險。因此，保證附買回的條件，最好約定數年後「原價買回」，因為約定買回的價格越高，開發商壓力越大。
投資「售後租回」的物件，則要注意開發商「出售價格」與「回租租金」是否符合當地行情，避免買到「膨風」的物件，也就是開發商先提高售價，再慢慢以租金支付給投資人，或開發商初期約定高租金投報率，讓投資人以為買到賺到，合約期滿後，才發現這個銷售包裝的技倆，只好修正租金預期。
展望未來，低利率可能再維持3至5年，「售後租回」並「保證附買回」的酒店式公寓，能提供投資人穩定收入並附帶回售的選擇權，擁有本金無風險、租金報酬率合理穩定兩大優勢，若干年後，客戶還保有出售的「選擇權」，是進可攻、退可守的海外房產新選擇。
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