徐一鳴︰落實居住正義 有房沒房都要顧！
地政三法立法院順利三讀，預計2012年7月後，不論是權利人、地政士、不動產經紀業者、代銷業者在完成不動產買賣案件所有權移轉登記30天內(對代銷預售屋業者來說，則是委託代銷契約屆滿或終止30日內)，必須向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，其中有一條規定值得我們特別注意：「在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」。
許多民眾、學者、甚至房仲業認為，既然「實價登錄」的頭過了，要讓「實價課稅」的身體過也就不難了，紛紛預期不動產「低稅」時代將慢慢走入歷史，甚至危言聳聽，連今年將下跌15∼30% 的話都喊個沒完。
簡單分析一下，你就知道「實價登錄」其實對房價影響不大(你知道賣方多少錢買的，這跟他想用多少錢賣有什麼關聯？)，我們拿實施「實價登錄」多年的香港經驗來看就明白，真有效的話，香港房價還會位居全球第一、要特首公開道歉嗎？
真正對房價會有衝擊的是「實價課稅」，但實價課徵交易稅與持有稅，因牽涉到極複雜的稅法大翻修，並沒有大家想像中那麼容易。
妙的是， 一旦真的實施「實價課稅」，對房價產生重大衝擊時，按照台灣自有屋率高達80%現況來看，將造成許多民眾財產上的損失，為了少數人買不起房，打擊多數有房子的人，這算哪們子居住正義？誰都贊成打擊投機炒作，但政府要落實居住正義時，政策上可不應該只照顧想購屋的民眾，而忽視更廣大的已購屋群眾吧？
對那些想購屋的民眾來說，雖然現在買房子看似被賣方賺了一筆，但若經濟穩定成長，房價維持溫和上漲，將來轉售時，同樣也能賣好價錢，這樣一來，沒人吃虧，政府也收到較多的稅，不是更好嗎？個人認為，唯有房價隨經濟升溫而持續溫和上漲，才能真正落實居住正義。
從實價登錄到課稅
路途還很漫長
內政部營建署公布的2011年第2季住宅資訊統計指出，全國住宅存量總計為793萬多宅，按照2011年房市交易量大約36萬筆來算，大約需要22年時光，全國住宅才會全都曾經交易過，也就是全都「實價登錄」過。
以最樂觀角度來算（每年80萬戶以上交易？），最快也要10年才能全面完成「實價登錄」，接下來才能推行「實價課稅」，你想，在「相關配套措施完全建立」前，稅務機關將依據什麼來執行「實價課稅」呢？
就算「實價登錄」逐步完成，但在真實的不動產買賣價格中，從來都不曾將土地與房屋的價格分別談，我們頂多將土地與房屋加總後的價格去登錄。然而，在現行稅法制度下，都是針對土地與房屋分開課稅 (對買方來說，契稅是依據房屋評定現值來課徵；對賣方來說，財產交易所得也是依據房屋評定現值來課徵，而土地增值稅則是依據公告土地現值來課徵。)，因此即將實施的「實價登錄」所掌握的價格資訊，其實根本無法直接套用，需要勞動立委諸公，再大幅將現行法律修改、或廢止再立新法才行（例如實價課徵「不動產交易所得稅」、「不動產持有稅」，以取代現有交易稅與持有稅）。
實施實價登錄
需要更詳細規範
有些人腦袋不清楚，痛批國民黨立委在實價登錄條文中增列「不得為課稅依據」這檔事，是捍衛財團利益、是妨害實現居住正義，大錯特錯，其實這樣幹才正確，國民黨立委並不害怕或要阻擋「實價課稅」，他們只是比一般人懂法律，他們心裡清楚：在「在相關配套措施完全建立並完成立法」前就倉卒推行「實價課稅」，只會製造更多混亂與對立！
前面說過，全面完成「實價登錄」耗時至少10年之久，若某些成交的不動產沒有上次實際成交價格時，那就得再沿用現行稅制，再按照房屋評定現值與公告土地現值分別課稅，但對曾經有實價登錄過的不動產，則要按照稅金較多的實價課稅，這會造成兩套課稅制度，真這樣幹，政府會被罵死。
另外， 倉卒實施「實價課稅」，只會在巨大利益驅使下，逼著買賣雙方做「分拆價」協議(雖然賣方要負擔較多的稅負，但買方不同意協議內容，買賣也不可能成立)，簽訂兩份合約，一份是買賣契約正本，一份是買賣契約的補充協議，但只去登錄買賣契約正本的成交金額，做沒有獲利的假象，以規避沉重賦稅。
舉例來說，買賣雙方協定的成交價假設為1000萬元，但在買賣契約正本寫成交價800萬元，而在買賣契約的補充協議另外寫上搬遷費200萬元，類似某些將補充議視為房仲佣金合約的做法。
由於法律必須採正面表列方式來規範，稅務機關必須仔細研究：究竟要民眾提供什麼樣的資訊才滿足「土地及建物成交案件實際資訊」？否則「實價登錄」所獲得的資訊並不盡然確實下，走向「實價課稅」之路肯定更遙遠，更不用說現在倉促就要推動「實價課稅」了。
因為未將「實價登錄」與「實價課稅」同步實施，少了實價課稅的沉重負擔，有心人可以故意登錄較高的成交價格，讓「實價登錄」成為炒房工具，要避免這情況發生，必須實價課徵持有稅，這又涉及到更複雜的稅法修改。
實價課徵持有稅
最能有效抑制房價
既然「實價登錄」主要是將房屋與土地價格合併後總價登錄，除非該筆交易標的只有土地，不然我就不太明白政府接下來要如何利用「實價登錄」分別掌握土地與房屋的實價，而將公告地價、公告土地現值、和房屋評定現值調高到趨近實價，同時又如何能盡早實現實價課徵持有稅？
對置產族或投資客來說，真正有影響的其實是實價課徵不動產持有稅，而不是實價課徵不動產交易所得稅！實價課徵不動產交易所得稅，是針對有賺的部分才繳稅，頂多少賺而已；然而，實價課徵不動產持有稅卻如同奢侈稅，不管賺賠都要加重你的稅賦負擔，而且還不像奢侈稅有規定持有期限。
但是，要先做到實價課徵不動產持有稅，還得先花多年時間完善「實價登錄」，同時還得改變現行分別針對土地與房屋課徵持有稅，還要避免民眾刻意低報實際交易價格的問題。
就算自用住宅享有較低稅率，但採行實價課徵不動產持有稅，確實會加重民眾負擔，引發更大民怨，政府必須先對自用自宅降低稅率。這樣一來，跟奢侈稅一樣，政策上針對自用住宅網開一面，卻等於提供給非自用住宅持有者的合法避稅管道(先贈與給名下無屋的成年子女後，再另以自用住宅名義出售或繼續持有)，使得實價課徵不動產持有稅，對房價衝擊也可能不會太大，因為增加的負擔其實也有限。
稅制早已十分完善的英國，這幾年照樣出現過大漲行情，這說明了房價漲跌，其實與稅制關係沒那麼大。我認為，不論是奢侈稅、實價登錄或實價課稅，對未來台灣( 尤其是台北市) 房價都不可能出現巨大衝擊，就像我以前說的：真正影響房價的只有經濟因素！
最近盛傳無薪假風潮再起，但對照領先指標之一的外銷訂單指數( 如圖1) 來看，不管哪個行業，目前狀況都沒金融海嘯時期那麼糟，只是許多產業的個別企業競爭力衰退，訂單量沒有再成長，導致庫存偏高而需要調整，應該不是整個經濟體系出現重大危機。
台灣製造業前景
其實並無明顯惡化
按照聯強總裁杜書伍先生的「長鞭效應」觀點來看，在歐債危機衝擊下，當下游通路出現「一」的變化，中游系統廠的起伏感受會放大到3倍，上游零組件則會差到6倍！難怪LED 產業上游磊晶廠廣鎵率先休起無薪假，但中游LED 封裝廠億光的營業額卻未出現明顯衰退現象。
張忠謀在台積電近期法說會中表示：「庫存調整將在今（2011）年底完全結束，下半年來的景氣變化，讓人感覺到情況與2008年及2009年相似，需求在2009年第2季及第3季忽然拉升，當然現在的景氣，沒有像2008年冬天金融海嘯發生時那麼嚴峻，但只要需求回來，還是有機會在明（2012）年第2季有較大幅度的復甦。」
換言之， 當前的困境， 主要是各產業訂單年增率幾乎都在「零」上下掙扎，訂單增長量不如2009年底至2010年年初，製造業在2010年下半年時開始出現庫存上揚現象。主要是訂單未如預期上揚，但新增產能卻持續開出，導致庫存偏高需要進行調整。一旦庫存調整完畢，有機會在2012年第2季大幅復甦。
正因為當前經濟前景沒有明顯惡化，賣方不急於出售不動產，價格不容易明顯下跌（不要忘記，低利率時代持有成本相對低，賣方更有能力堅守價格）。貨幣供給量M1b從2008年金融海嘯至今激增約40% ，在貨幣價格被稀釋下，資產價格上漲，只是反映貨幣價值改變而已，在需求不墜下，房價當然很難下修，精華區甚至續創新高。
當前住宅供給量
仍然「供不應求」
很多人以為少子化會導致住宅供過於求，事實並非如此。
依據內政部營建署公布的2011年第2季住宅資訊統計來看，全國總家戶數為799萬5060戶，較上季增加0.44%，較前一年同季增加1.52%。全國住宅存量總計為793萬4508宅，較上季增加0.2%，較前一年同季增加0.89%。也就是說，供給量年增率仍追趕不上需求量的年增率！如果以每家戶擁有一間住宅來算，供給率只有99.24%，全國不足6萬552間住宅，是處於供不應求的狀態！
再依據行政院主計處公布的「家庭收支調查報告」來看，2010年全國平均住宅自有率為88.27%，較前一年增加0.38%，明顯跟不上住家戶數年增1.52% ！根據內政部戶政司統計，從2001到2011年5月，台灣人口數從2240萬5568人，緩步上升為2317萬4528人，增加約77萬人；但同時期家戶數卻從680萬2281戶， 暴增到798萬3216戶，增加超過118萬戶！
這就是說，隨著台灣小家庭化或離婚率升高的發展趨勢，就算人口真出現負成長( 最快要到2023年才會出現人口負成長)，在家戶數持續增加下，住宅需求就不會出現負成長，再從近期經常被引用的空屋率數據來看，更過分誇大了供過於求的情況。
未在市場流通空屋
不會形成賣壓
近期媒體普遍引用的空屋率數據，其實是扭曲了主計處原本的數據原意。
主計處所統計的數字其實是「空閑住宅」，並不是我們一般所認定可釋出之空餘屋。主計處人口及住宅普查的「空閑住宅」，是指無人經常居住且未供其他用途的住宅，包括待租、待售、已售或已租，尚無人居住住宅、有第2棟以上未經常居住住宅、因工作等原因居住他處而無人經常居住住宅等，因此「空閑住宅」的定義明顯與一般所認定可釋出的餘屋不同。
換言之，許多媒體引用的全台空屋率 （空屋數占住宅總數的比率）攀升至19.4%，相較10年前的普查，空屋率提高1.8%，看似十分驚人，其實這是誇大了許多只是低度使用( 例如海外台商，逢年過節才回台灣小住的家)，但不可能拿出來賣的住宅。
相較之下，營建署統計的空屋比較精確。
營建署對空屋的定義是以台電用電度數為依據( 不像主計處是採用抽樣訪查)，舉例來說，台北市家戶數中若是每月用電度數低於85度，便視為低度使用住宅。
統計至2010年6月底，全國住宅存量約786萬餘戶，約92萬餘戶認定為空屋，空屋率11.67%。其中台北市住宅存量約89.79萬戶，空屋約9.6萬戶，空屋率10.69%。新北市住宅存量約146.13萬戶，空屋約17萬餘戶，空屋率10.6%；台中市住宅存量約91.64萬戶，空屋約10萬餘戶，空屋率11.02%。只是，這裡面同樣會包含低度使用，但不可能拿出來出售的住宅。
只要這些空屋沒拿到市場上流通，就不會成為供給量，更不可能對房價造成下修壓力。以股票為例，假設股票總發行量為100萬張， 但每天委賣量只有1萬張，而其他放著沒拿出來賣高達99萬張，為什麼這樣就必定會讓價格崩跌呢？會不會造成賣壓，主要是看有多少成為委賣。
受到奢侈稅影響，許多物件是不得不成為空屋，卻沒辦法在市場上流通，導致實際上的供給量更低，反而有利於支撐房價。在台灣，真要說起來，政治因素恐怕比經濟因素更容易衝擊經濟，影響到房市、股市表現。
若馬總統順利連任
台灣經濟更穩健
過去幾年，台灣受惠於預期ECFA 利多(2013年多項出口至大陸的關稅降至零) 與兩岸大和解的和平紅利下，造就了金融海嘯後的經濟強勁反彈。只是這個經濟反彈的後續效應，尚未擴散至全體民眾，造成民眾「無感」怨聲四起，馬總統也選得非常吃力。
我相信，只要讓ECFA 和平紅利效力持續發酵，遲早都能惠及廣大民眾，提高大家收入，讓人人都買得起房子！若在歐債危機升溫的當頭上，台灣民眾草率地換人執政，光只是因為政局不穩帶來的高度不確定性，就有可能嚴重衝擊經濟穩定發展，讓原本已經制定好的政策，在新人新政原則下，不是被終止掉，就是加上更多限制⋯⋯
或許，這樣才能夠出現許多學者預測中的房價下跌，但當經濟陷入深度衰退後，職場上競爭力較弱者(通常也是購屋能力較弱、嫌房價較貴的族群)，只會更買不起房子。
若馬總統能順利連任，政治上的不確定性被排除，受到ECFA 利多吸引的投資計畫將再源源投入，創造更多就業機會，帶動台灣經濟再成長⋯⋯當你我都受惠於經濟再長成後，抱怨房價太貴、或買不起的人都會大大減少。
徐一鳴
現職：達一廣告創意總監
經歷：出身廣告公司撰文，當過大學講師與報社主編，許多「好玩」廣告如ING安泰人壽、PayEasy、信義房屋等皆出自其手，「業餘」投資股票、基金、房地產，「獲利尚可」
◎ 更多精采內容請看Money錢2012年1月號第52期
