鍾仁義：巴菲特仍看好美國房產
不太願意接受媒體專訪的股神華倫．巴菲特，8月在廣受華盛頓政界與新聞界歡迎的新聞簡報Politico Playbook邀約下，分享了他對商業與經濟環境的看法。
巴菲特樂觀看待美國經濟，他認為，每年維持2%的經濟成長，對於一個國民總收入近20兆美元的經濟大國十分難能可貴。2008年金融海嘯以後，美國房地產價格陸續反彈，「雖然速度未如個人預期」，但仍維持成長趨勢，特別是2015年更為明顯。
另一個支持巴菲特看多房市的原因是，美國房屋自有比例逐年下降。目前美國房屋自有率約62%，是自1967年以來的最低水準，而美國人口持續增加，將再激勵新屋需求；另外，有越來越多人選擇從單一家庭屋（類似台灣的透天厝）搬入出租式公寓，所以在美國許多地區，新公寓的開發與建造非常火熱，顯見美國房產價格將保持上升趨勢。
細究美國人口變化，從2005年的2.955億人增至2015年約3.23億人，10年間增加約2,750萬人，增幅約9.3%，平均每年增加270萬～300萬人；反觀台灣，從2005年的2,277萬人增至2015年約2,349萬人，10年間增加僅72萬人，期間增幅3.2%。事實上，台灣自2000年以後，每年人口的增加數幾乎不多於10萬人。
除了人口增加，過去10年，美國平均薪資從4.3萬增至5.5萬美元，增加約8,000美元，成長幅度26.3%；而台灣過去10年，平均薪資從1.47萬增至1.95萬美元，增加約4,800美元，成長約32.6%。
比較台、美房市，根據信義房屋歷年房價指數，過去10年台灣平均房價暴漲227%；而美國目前平均房價18.7萬美元（約台幣590萬元），距離2007年4月歷史房價最高點，平均19.6萬美元（約台幣620萬元）還有5%差距。
分析影響房價最重要的3個因素：人口成長、所得與房價所得比。2005～2015年，美國人口每年以平均0.9%的幅度穩定成長、美國人平均年所得約為台灣的2.8倍、平均房價所得比約3.4倍；台灣人口成長幾乎停滯、平均房價所得比約8.6倍，所有數字都顯示台灣房價過高。
過去台灣因為「遺贈稅降至10%」、「兩岸和平紅利」、「全球資金寬鬆」等利多加持，房價有如脫韁野馬，但激情過後，伴隨的是「價格大幅修正」與「整理時間拉長」。相反的，美國房市在人口持續穩定成長、平均房價基期尚低、中國最愛投資海外房產的國家等利多簇擁下，很有機會成為下一波房產多頭的領頭羊。
更多精彩內容《Money錢》2016年10月號NO.109
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