周俊吉：房市仰賴剛性需求帶動
農曆春節剛剛結束，筆者先向讀者們拜個晚年，敬祝各位金羊年鴻圖大展！接著，試從本業出發，淺析2015年的台灣房市走勢，以供讀者參考。
內政部官方數據指出，去年全台房屋買賣移轉棟數為320,598萬棟，寫下2003年（爆發SARS 疫情）以來新低量；價格則略有鬆動，根據《信義房屋》資料，國內房價自去年第3季起出現轉折，全台住宅平均單價從前年每坪的37萬元，降至去年的35.1萬元，顯示去年房市表現確實差強人意。
展望今年，影響台灣房市起伏的因素概分內、外兩大類。外部正面因素包括：各國央行（不含美國）競相實施貨幣寬鬆政策，跨國游資充裕，隨時可能進入房市炒作；美國聯準會雖有升息意圖，但受限於低通膨、美元走強等態勢，升息機率降低，就算升息也是既慢且緩，連帶押後台灣央行的升息節奏。
負面因素則有：無法預期的地緣政治風險（如俄羅斯、伊斯蘭國等），加劇熱錢移動與市場波動程度。內部因素主要來自政策面。政府「抑房重股」的政策方向十分清楚，不論是奢侈稅或房地合一稅，都會對房市造成短期衝擊，但只要政策細節出爐、不確定性消除，基本上是短空長多，有助減少房地產投機性、消除資產泡沫，以及打造房市長治久安的健全生態。
觀察歷史經驗，台灣房市共走過下列5大時期：第1次景氣循環出現於1972∼1975年（高峰是1973∼1974）；第2次是1975∼1984年（高峰是1979∼1980）；第3次自1984∼1990年（高峰是1987∼1989）。
第4個階段比較特別，約莫從1989∼2002年，一般被視為泡沫破滅後的失落年代；第5次循環始於2002年結束於2008年。之後受到金融海嘯後全球實施量化寬鬆的超級大干擾，房市表現屢創新高，直到2014年才有明顯修正。
也就是說，台灣房市目前正處於景氣循環下坡期，加上短期政策干擾，今年房市顯然將進入買方市場，議價空間變大、房價開始走跌（若干區位優越者則是漲勢不再，維持盤整格局）。
但只要價格明顯下跌，民眾自住換屋的剛性需求就有可能帶動成交量，恢復買氣活絡的正向循環。根據中央大學的「消費者信心指數調查」指出，民眾對於購買耐久性財貨的時機，已呈現連續半年以上的樂觀態度，表示購屋需求持續存在，只是受到價格過高或是政策干擾等不同壓抑。
簡言之，在內、外多重因素影響下，2015年國內房價應可呈現持平或緩步下跌態勢，未來若能配合景氣回升、企業加薪，拉抬消費信心，搭配妥適的房地產稅制，抑制短期炒作需求，滿足大多數的長期剛性需求，台灣房市就有機會逐步回歸供需均衡的發展。
