投資包租公公司 輕鬆當房東
投資人都希望能夠當個穩定收租的包租公，但若沒錢買房，投資REITs又沒有適當標的，台股中的2檔「包租公」公司也可納入考慮。
想當包租公可以不用真的買一間房，投資REITs效果也一樣。REITs的全名為Real Estate Investment Trust，翻譯成中文叫「不動產投資信託」，又稱房產信託、地產信託，類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產。不動產投資信託由美國國會於1960年創造，主要是藉由不動產證券化及結合投資人資金，使沒有龐大資本的一般投資人也能參與不動產市場。
不動產投資信託的特點是，信託主要收入來自租金，因此收益較為穩定，而信託亦須將未來絕大部分的盈餘用作配息，也因此，不動產投資信託的配息率遠高於市面一般股票。糟糕的是，台灣的REITs流動性不佳，而且物業單一，一般投資人的財力又沒有辦法買下大型商辦做投資，該怎麼辦？我立刻想到台股中也有包租公公司，投資他們的公司等於投資REITs！
本期為各位介紹2家包租公公司：勤益控（1437）與第一店（2706）。為何會說這兩家公司是包租公公司？勤益控在分類上屬於紡織或是電子股，而第一店更是旅館業，但根據106年年報資料，勤益控的租賃收入毛利率高達82%，第一店租賃收入的毛利率更高達92%，除了智財、傳直銷之外，這樣的超高毛利非常少見！就憑這驚人的超高毛利率，可以確定包租公是一門好的生意！但我們還是得問，如何能確定這2家公司的收租情況可以長期穩定呢？
好房客能為包租公公司
帶來長期且穩定的收入
分析包租公公司，我認為最核心的重點是好的房客。一個好的房客可以長期穩定地給房產業主帶來穩定收入，尤其商業不動產因為初期投資金額大，房客多是知名賣場、餐廳、汽車業者，不容易另尋相似地點，多數都是簽訂長期租約，幾乎能代表收入的持續與穩定，在預估公司未來盈餘與展望分析上，也能比較準確。
從勤益控與第一店的基本資料（表1）可以看出，2家公司的租賃業務占全年營收比皆高於本業甚多。再來看看勤益控的租賃資訊（表2）。從資訊中可以得知勤益控的出租標的皆為商用不動產，承租公司（如新莊IKEA）都是長期在地的產業。由此可以判斷，這些租賃對象通常都會以長期租約為主。
綜合上述分析，我們確定勤益控未來的租賃收入是容易預期，而且長期穩定的，證明勤益控是一家包租公公司！
接著我們來觀察第一店的租賃資訊（表3）。第一店除了飯店本業的經營之外，最主要的收入來源是誠品南西店的租賃收入（占總營收約50%），其餘像美心鐵板燒、壹品宴湘菜、養生煮等都是地標顯著的百貨公司、餐廳，租賃契約也是以長期穩定的租約為主，因此可以判斷第一店未來的租賃收入容易預期且長期穩定，與勤益控一樣都是包租公公司！
