不景氣購屋3觀念
房地產究竟是否為好的投資工具？答案見仁見智。但投資房地產前，一定要先了解3個重要觀念。現在起房市將進入不景氣年代，購屋人該如何正確買屋？
日前營建署長葉世文在一場論壇中指出，未來10年房地產仍是好的投資工具，此一言論立刻引發正反兩極聲浪。撇開房地產「投資時機」的不確定因素，署長這番話確實會誤導投資人做出錯誤的決策。任何人在投資不動產之前，都要先建立3個正確觀念。
第1，房地產長期不可能「只漲不跌」。過去10年台灣房市的確走了一波大榮景，但就像基金投資警語：「過去績效不代表未來績效」一樣，台灣不動產要複製過去10年的好光景，機會很大？還是因漲幅太高，反而要休養生息？這是每個人在投資前，都要先有的判斷。
第2，在低利率下，房地產的投資報酬率會比股市好，邏輯也不通！因為股市、房市投資本質差異大。股市變現快，所需的資本小、進入門檻低，散戶能夠做出適當的資產配置；不動產的變現性差，資金門檻又高，除非資金部位夠大，否則很難形成一個投資組合。
這說明一點，若想把房地產當成投資工具之一，最大前提是資金部位要夠大，如此才能在不同景氣循環下，透過汰弱擇強，達到最佳的資產配置及穩定收益的目標。但是對只有一套資金的小額投資人來說，等於把所有的現金放在同一個籃子裡，非但不能稱為投資，反而是進了房市賭局，因為有超過8成的購屋人是借錢買屋，透過融資的槓桿操作，有可能本金全無，風險反而更大。
張金鶚
現職：政治大學地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任
經歷：美國加州柏克萊大學、瑞典國家建築研究中心等訪問學者、國立政治大學地政系專任副教授
◎ 更多精采內容請看Money錢2012年12月號第63期
