徐一鳴 : 你必須接受世界的不公平!
唯有比你爸爸、同儕更加倍努力，年輕人才能實現買房的夢想！
朋友寄給我一封信微軟創辦人比爾蓋茲的人生11條準則，第一條就讓人動容：「你必須接受社會充滿了不公平的現象；先接受它，才有機會改變它」。
事實是，眼前你面對的競爭太激烈太迅速，這幾年全球景氣變動劇烈，成年人自顧不暇，哪裡會真的同情年輕人遭遇？要走出當前困境，你只有靠自己抓住機會設法突圍。
天天痛批建商、投資客炒房的張金鶚（現任台北市副市長）知道吧，他看似非常同情年輕人遭遇，獲得不少年輕人支持，事實上他連自己學生也沒同情過(他名下老公寓當初200萬買的，打算以1000萬賣給他學生，可不是加點利息與持有成本就賣)，更何況其他人。
年輕人不妨思考，你現在遭受不公平待遇是事實，但等你成了既得利益者，你會把房子便宜賣給其他人嗎？何況，這幾年房價的推升力量，根本不是來自於建商、投資客的炒作，而是鈔票印不停的大環境。
這個大環境，不要說你對抗不了，連政府也沒辦法。
負利率推升房價
力量遠大於投資客
以《民國100年大泡沫》一書走紅的作家王伯達，最近在新書《誰把台灣經濟搞砸》中提到：我們曾經錯誤地把房價上漲歸咎於建商與投資客的炒作，但其實央行的貨幣政策（實質負利率）才是主因。這觀念兩年多前我就講過，糟的是，看來還會再持續下去。
當時我說：「從負利率的角度來看房貸，你看到的不是利息支出，而是莫名其妙地增加收入！以年利率2%來算，在2年寬限期內100萬元的房貸利息支出總共為4萬元，但以最輕微的漲幅2年漲10%來計算，由於房產價值增加10萬元，以至於不但實質上沒有房貸利息支出，反而還倒賺6萬元。」
事實上，依據信義房屋指數來看，兩年（2011年2月～2013年2月）下來，台北市累積漲幅是16.4%，新北市則是22.1%。換言之，兩年前願意相信我判斷的年輕人，兩年下來，你不但沒有利息支出，反而莫名奇妙增加了100多萬的財富（以兩年前購入1000萬房子粗略估算）。
當時有位名嘴對這觀念嗤之以鼻，批評我只是我幫信義房屋做行銷，認為當屋奴不如花錢去實現夢想。事實上，如果接受名嘴建議，也許你還在努力實踐夢想，但只要負利率影響沒消失，就算你帳戶裡數字沒減少，但因鈔票購買力下滑，實質上你的財富縮水了，我從未回應那位名嘴，因為事實會證明誰對誰錯。
這正是負利率可怕之處：無聲無息地掠奪你辛苦累積的財富！換言之，對年輕人來說，房價還會不會再漲其實不重要，你應該關心負利率的影響消失了沒、何時會消失？
房價上漲只是反映
貨幣價值被稀釋
很多投資經驗不足的年輕人，總是在想已經漲這麼多，應該到頂了吧，就自作聰明地認定房價即將反轉向下。事實上，如果沒有美國、日本狂印鈔票的影響，房價確實可能照需求與購屋能力（例如薪資增加幅度）來決定漲跌，但這次上漲跟以往不同，幾乎完全是因為貨幣價值被稀釋，換房子需要更多的鈔票。
不是嚇你，如果弄明白所謂的實質負利率，你會驚訝地發現：這一波房市漲幅，搞不好還只是初升段而已！
小時候聽父母聊「舊台幣4萬只換新台幣1元」的往事，讓我很早對貨幣有不同的看法，心態上比較相信看得到、摸得到的實體資產。道理很簡單：實體資產的價值，不像鈔票或股票那樣容易受人為操控。
在經濟前景不明、選擇不多時，選擇擁抱資產，往往是不得不做的必要選擇。你上網查一查，冷靜評估我們所處的當下，就會發現這個社會正在發生某種程度的「舊台幣4萬換新台幣1元」的事實，所以，儘管房價高漲，越來越多人卻決定咬牙買房子，去持有比鈔票可靠的實體資產。
不明白這一層道理的年輕人，很容易誤以為房子貴了會難賣，既然難賣，建商或投資客就會降價賣？
然而，對市場敏感、經驗又豐富的建商或投資客，早就看清美日狂印鈔票帶來的影響有多大，加上變現後也不知道該擺在哪，因此，如果賣不了好價錢，往往就擺著繼續等，並不會輕易降價求售。兩年前（奢侈稅實施前夕），我之所以甘冒大不諱指出房價還是會再漲，道理就在這裡。
◎ 更多精采內容請看 Money錢2013年5月號第68期
