要「三宅一生」 不要「三宅一身」
經常有朋友問我，現在可以買房子嗎？還是要等房價進一步下跌？
碰到這類問題，我總是反問對方：「買房子的目的是什麼？」購屋置產的用途只有兩種，一是自用，一是投資；自用是為解決居住問題，投資是為了能有獲利。
有趣的是，很多人對這兩種用途並不做明白區分，在他們的觀念中，有土斯有財，多多益善，除了自己用，還可以給子女，需要資金周轉就變現，說不定還可以大賺一筆呢！問我現在可不可以買房子的人多數屬於這種人。
我回答時總是會說一個小故事，談我一個朋友不久前的相關安排。我這位朋友年紀已在五十開外，由於早年夫妻倆的奮鬥，現在即使不再工作賺錢，也可不愁吃穿、悠閒過日子。前不久，他把住了逾20年、60幾坪大的房子賣了，換置一棟20坪大小的小房子，準備就此安度晚年，並在沒有壓力的情況下多少做點事賺些錢。
這似乎和國人喜歡換屋愈換愈大的「習性」明顯不符。問他為何做這樣的安排，他表示，因為僅有的女兒要唸大學了，他們選擇依小孩的希望，送她到國外念書，所以不需要那麼大的房子。
最重要的是，他們考慮到日後的工作方式和生活型態，因此是從工作和生活機能的便利性，包括交通、購物、娛樂休閒等，做基本的考量，按實際的居住用途去做選擇。
我不能免俗地問他，為何不把原有房子當做投資，出租出去，再買一棟符合他們想法的房子住？以他們的財力，就算再買兩棟也沒問題。
他的回答是，現今金融商品種類繁多，推陳出新，變現性、獲利佳都比房地產投資好很多的商品所在多有，所以不想那麼麻煩。
於是我們都很自然的將房地產投資歸類為傳統性投資，其他諸多金融商品則是較現代化的投資；若能妥善操作，後者應占投資組合中的大宗，房地產頂多只是搭配，甚至不必計入。
這麼說必定會讓很多人不以為然。另一個朋友就舉他持有的房子為例說，30年前他母親買進時只花了56萬元，現在房價至少已值650萬元，增值達11.6倍，還有什麼投資比這種獲利好呢？表面上看很不錯，很多喜歡買房子的人也是看上這種增值很誘人。
事實上這種「投資成果」是經不起解析的。房地產會增值，主要是土地會隨著時間與價值上漲的相乘效果「自然增值」，算不上是獲利。道理很簡單，這位朋友如果把房子賣了，去買同地段附近的新建同坪數房子，必定還要貼不少錢。
我簡單幫他算了一下，他的房子約有32坪，所以單價是一坪20萬元出頭，但他家後面工地的新建公寓一坪卻賣到30萬元。事實擺在眼前，同地段的地價理當相似，但地上建物一棟是30年老屋，論折舊已不值錢；另一棟是新建，所有建材、人員工資都是以現有物價水準估算，按建坪的總價算，當然是舊不如新。
所以朋友若想以舊換新，至少還要貼320萬元以上。如果持有房子是為自住，朋友當然不必去買新賣舊，所謂誘人的增值於是也不具意義了。
如果朋友把房子賣了，就能實現594萬元的獲利，但別忘了，需要繳納為數不低的土地增值稅，還有其他交易相關的稅費。
其實，最重要的是，就以30年增值11.6倍來說，經計算年複利增值，每年的獲利也不過8.52%，算是中等獲利水準，現在有很多投資工具（主要是金融商品，例如股票、基金、REITs等）都有更好的獲利。
談到這裡我想重提數年前我所談論的「三宅一生」人生，這是指人的一生只須與三棟房子發生關係。第一棟房子是年輕時財力有限，購屋只能量力而為，依「遠一點、小一點」原則，購置離市區遠一點的小房子。以台北地區來說，就是只能買中和、永和，甚至板橋、汐止、土城等20坪以內的房子。
第二棟是等工作有成、財力漸豐，再考量小孩出生，換購大一點的房子，作為整個家庭的根據地，提升居家生活品質，以享受和樂舒適的家庭生活。
等到小孩已長大成人，可以獨立生活並自己購屋，就要向本文一開始提到的那位朋友，考慮到中老年的家居生活機能，再回歸到便利為主的小房子。
這就是「三宅一生」，雖是三宅，卻是「一時一宅」，一個人生階段只擁有一棟房子，以理財的效用觀點來看，這是最具效益的購屋置產安排。
我記得當年也提到另一位朋友，身兼數職，收入豐厚，卻自嘲是「三宅一身」，同時擁有三棟價值不菲的房子，但除了加上自己一身外，別無其他財產，也沒鈔票，因為所賺的錢都用於繳房貸。
時下許多人為了擁有一棟房子不計一切去購屋置產，結果淪為屋奴，為了背上的房貸，工作不順也不敢換，生活品質低下（可供消費餘錢甚少），不妨參考一下「三宅一生」人生，好好再做盤算，切勿陷入種種不當的購屋迷思不能自拔。
◎ 更多精采內容請看 Money錢2008年8月號第11期
